Verzugszinsen Basiszinssatz Rechtsprechung aktuell
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06.05.2009 Versorgungssperre durch Vermieter Bei einem beendeten gewerblichen Mietverhältnis darf der Vermieter Versorgungsleistungen wie Heizung, Strom, Wasser jedenfalls dann einstellen, wenn der Mieter die Vorauszahlungen eingestellt hat und dem Vermieter durch die weitere Belieferung ein Schaden droht. BGH XII ZR 137/07 - Urt. v. 06.05.2009 ____________________________________________
Eine erhebliche Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche berechtigt den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages wegen Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs. BGH VIII ZR 142/08 - Urt. v. 29.04.2009 ____________________________________________
Wohnflächenberechnung unter anteiliger Einbeziehung von Außenflächen (Balkonen, Loggien und Dachterrassen). Bei Altmietverträgen mit Abschluss vor dem 01.04.2004 kann der Vermieter Balkon- und Terrassenflächen mit 1/2 der Grundfläche als Wohnfläche berechnen, sofern keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde oder wenn eine Anrechnung nur zu 1/4 der örtlichen Verkehrssitte entspricht (z.B. bei entsprechender Regelung im örtlichen Mietspiegel). Für Vertragsabschlüsse ab dem 01.04.2004 regelt § 4 Nr. 4 WoFlV, dass die Dachterrasse in der Regel nur mit 1/4 angerechnet werden darf - und nur ausnahmsweise höchstens zur Hälfte. BGH VIII ZR 86/08 - Urt. v. 22.04.2009 ____________________________________________
Auch bei einer vorgetäuschten Eigenbedarfkündigung, die zwar formal unwirksam ist, aus der Sicht des Mieters aber sachlich gerechtfertigt erscheint, hat ein Mieter Anspruch auf Schadensersatz. Der Schadensersatz wird auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Mieter sich unter dem Eindruck des als bestehend angenommenen Eigenbedarfs auf eine einvernehmliche Vertragsbeendigung einlässt. BGH VIII ZR 231/07 - Urt. v. 08.04.2009 ____________________________________________
Werden Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters durch öffentliche Fördermittel in Form eines zinsverbilligten Darlehens gefördert, kann der Vermieter die Miete im Förderzeitraum nach § 558 BGB nur bis zu dem Betrag erhöhen, der sich nach Abzug der Zinsverbilligung von der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt. BGH VIII ZR 179/08 - Urt. v. 01.04.2009 ____________________________________________
Individualvertragliche Endrenovierungsvereinbarung bei Geschäftsraummiete a) Bei der Geschäftsraummiete bestehen grundsätzlich keine Bedenken dagegen, den Mieter individualvertraglich zur Endrenovierung - unabhängig vom tatsächlichen Erhaltungs-zustand der Räume - zu verpflichten. Ihre Schranken findet die Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung vor allem in den Verbotsgesetzen im Sinne des § 134 BGB, im Verbot der Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) und dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). b) Eine Unwirksamkeit der für sich allein gesehen unbedenklichen, individuell vereinbarten Endrenovierungsklausel folgt auch nicht aus dem Zusammentreffen mit anderen formularmäßig vereinbarten Klauseln des Vertrages und einem dadurch hervorgerufenen Summierungseffekt. Eine sich daraus ergebende etwaige Unwirksamkeit hätte nur die Unwirksamkeit der Formularklausel, nicht aber der Individualabrede zur Folge. Denn die Individualabrede unterliegt nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB (BGH VIII ZR 71/08 - Urt. v. 14. 01. 2009). BGH XII ZR 200/06 - Urt. v. 18.03.2009 ____________________________________________
Die Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder der jeweilige Erhöhungsbetrag betragsmäßig ausgewiesen sind, wird nicht dadurch berührt, dass dem Mieter zusätzlich die Möglichkeit eingeräumt wird, sich zu seinen Gunsten auf eine niedrigere ortsübliche Vergleichsmiete zu berufen. BGH VIII ZR 279/07 - Urt. v. 11. März 2009 ____________________________________________
Den Zwangsverwalter einer Mietwohnung trifft auch die Pflicht des Vermieters zur Anlage einer vom Mieter als Sicherheit geleisteten Geldsumme bei einem Kreditinstitut; dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Kaution nicht an den Zwangsverwalter ausgefolgt hat (im Anschluss an BGH VIII ZR 330/03 - Urt. v. 09.03.2005). BGH VIII ZR 184/08 - Urt. v. 11.03.2009 ____________________________________________
Für ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen ist es nicht erforderlich, den Mietspiegel beizufügen, wenn dieser im Kundencenter des Vermieters eingesehen werden kann. BGH VIII ZR 74/08 - Urt. v. 11.3.2009 ____________________________________________
Die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB bei Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Wohnungseigentum gilt nur für Eigenbedarfs- oder Verwertungskün-digungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB) und ist auf andere Kündigungsgründe im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht analog anwendbar (hier: Wohnbedarf für eine Betreuungsperson, die nicht dem Haushalt des Vermieters angehört). BGH VIII ZR 127/08 - Urt. v. 11.3.2009 ____________________________________________
Bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund behördlicher Anordnung in der Mietwohnung durchzuführen hat, fallen nicht unter die in § 554 Abs. 2 BGB aufgeführten Maßnahmen und unterliegen daher auch nicht den formellen Anforderungen der Mitteilungspflichten nach § 554 Abs. 3 BGB. Eine Duldungspflicht des Mieters ergibt sich in solchen Fällen aus § 242 BGB. Die Anforderungen an die Ankündigung richten sich in einem solchen Fall nach den konkreten Umständen unter Berücksichtigung der Dringlichkeit und des Umfangs der Maßnahme, wobei auch der Mieter seinerseits verpflichtet ist, an einer zeitnahen Terminsabstimmung mitzuwirken. BGH VIII ZR 110/08 - Urteil v. 04.03.2009 ____________________________________________
Eine Schönheitsreparaturklausel, wonach der Mieter auch den Außenanstrich von Türen und Fenstern vorzunehmen hat, ist insgesamt unwirksam. BGH VIII ZR 210/08 - Urteil v. 19.02.2009 ____________________________________________
Eine Formularklausel, wonach der Mieter Schönheitsreparaturen „in neutralen Farbtönen“ vorzunehmen hat, ist unwirksam, weil dem Mieter dadurch schon im laufenden Mietverhältnis eine Farbwahl vorgegeben wird, die ihn in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs unzulässig einschränkt. BGH VIII ZR 166/08 - Urteil v. 18.02.2009 ____________________________________________
Der Vermieter ist nicht berechtigt, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete geltend zu machen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält (mHa BGH VIII ZR 181/07 - Urt .v. 09.07.2008). BGH VIII ZR 118/07 - Urt. v. 11.02.2009 ____________________________________________
An die Stelle der formularmäßig vereinbarten Mietvorauszahlungsklausel eines am 01.09.2001 bereits bestehenden Mietvertrages, die wegen einer unzulässigen Beschränkung des Mietminderungsrechts unwirksam ist, ist – auch für die Zeit nach dem 01.01.2003 – die Fälligkeitsbestimmung des § 551 BGB a.F. getreten. BGH VIII ZR 66/08 - Urteil v. 04.02.2009 ____________________________________________
Verwertungskündigung (hier: 1914 errichtetes Gebäude, das von einem Investor zwecks Abriss und Errichtung von Luxus-Eigentumswohnungen erworben worden war). a) Eine wirtschaftliche Verwertung ist angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird. b) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die hierzu erforderliche Abwägung entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen. c) Ist wegen des Alters und schlechten baulichen Zustands eines Gebäudes gemessen an üblichen Wohnverhältnissen eine „Vollsanierung“ oder ein Abriss mit anschließender Errichtung eines Neubaus geboten, kann ein erheblicher Nachteil des Vermieters im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darin liegen, dass er anderenfalls auf notdürftige Maßnahmen („Minimalsanierung“) verwiesen ist, die weder zu einer nachhaltigen Verbesserung noch zur Verlängerung einer verhältnismäßig geringen Restlebensdauer des Gebäudes (hier 15 bis 20 Jahre) führen. BGH VIII ZR 8/08 - Urteil v. 28.01.2009 (ebenso VIII ZR 7/08, VIII ZR 9/08) ____________________________________________
Weist der Vermieter anlässlich der Novation eines langjährigen Mietvertrags (2 x befristet auf 5 Jahre, danach Fortsetzung auf unbestimmte Zeit) nicht auf einen möglichen Eigenbedarf für seine heranwachsende Tochter hin, steht einer Kündigung des Vermieters, mit der das Mietverhältnis zum Ablauf von rund vier Jahren nach der Erneuerung des Mietvertrags beendet werden soll, nicht der Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens entgegen. BGH VIII ZR 62/08 - Urteil v. 21.01.2009 ____________________________________________
Zur Wahrung der Abrechnungsfrist einer Betriebskostenabrechnung genügt die rechtzeitige Absendung auf dem Postweg nicht. Der Vermieter muss beweisen, dass dem Mieter die Betriebskostenabrechnung innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zugegangen ist. Bei zur Post gegebenen Briefen besteht nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kein Anscheinsbeweis für den Zugang der Sendung. BGH VIII ZR 107/08 – Urteil v. 21.01.2009 ____________________________________________
Treffen starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer später im Übergabeprotokoll individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB noch wird sie gemäß § 139 BGB von der Unwirksamkeit der Formularklausel erfasst (Fortführung Senatsurteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116). BGH VIII ZR 71/08 - Urteil v. 14.01.2009 ____________________________________________
Enthält die schuldrechtliche Vereinbarung über die Bestellung eines Wohnungsrechts keine Regelung, wie die Wohnung genutzt werden soll, wenn der Wohnungsberechtigte sein Recht wegen Umzugs in ein Pflegeheim nicht mehr ausüben kann, kommt eine ergänzende Vertragsauslegung in Betracht. Eine Verpflichtung des Eigentümers, die Wohnung zu vermieten oder deren Vermietung durch den Wohnungsberechtigten zu gestatten, wird dem hypothetischen Parteiwillen im Zweifel allerdings nicht entsprechen. BGH V ZR 168/07 - Urteil v. 09.01.2009 ____________________________________________
HeizkostenVO § 1 Abs. 1 und 3, § 7 Abs. 1 und 2 a) Zur Frage der Abgrenzung zwischen dem Betrieb einer zentralen Heizungsanlage (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizkV) und der Wärmelieferung (§ 1 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 HeizkV). b) § 7 Abs. 2 HeizkV regelt abschließend, welche Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe von § 7 Abs. 1 HeizkV umlagefähig sind. Dazu gehören Leasingkosten für Brenner, Öltank und Verbindungsleitungen nicht. BGH VIII ZR 92/08 - Urteil v. 17.12.2008 ____________________________________________
Der Vermieter kann die Miete bei einer Modernisierung der Wohnung gemäß § 559 Abs. 1 BGB nur insoweit erhöhen, als die von ihm aufgewendeten Kosten hierfür notwendig waren. Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisierungsaufwendungen hat der Mieter nicht zu tragen. BGH, Urteil vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 41/08 (VIII ZR 84/08) ____________________________________________
Tritt der Mieter in Ausübung seines Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 BGB) in den vom Vermieter geschlossenen Kaufvertrag über ein unter Zwangsverwaltung stehendes Mietobjekt ein, so richtet sich der Eigentumsverschaffungsanspruch des Mieters aus diesem Kaufvertrag gegen den Vermieter und nicht gegen den Zwangsverwalter. Dem Mieter steht in einem solchen Fall gegenüber dem Anspruch des Zwangsverwalters auf Zahlung der Miete (§ 535 BGB, § 152 ZVG) ein Zurückbehaltungsrecht wegen des gegen den Vermieter gerichteten Anspruchs auf Verschaffung des Eigentums an der Mietwohnung nicht zu. BGH VIII ZR 13/08 - Urteil v. 17.12.2008 ____________________________________________
Eine unter der Geltung des MHG ohne zeitliche Begrenzung individualvertraglich vereinbarte Staffelmiete ist nur insoweit unwirksam, als sie über die damalige zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht. BGH VIII ZR 23/08 - Urteil v. 17.12.2008 ____________________________________________
BGB § 917 Abs. 1 a) Einem Wohngrundstück fehlt die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg, wenn es nur zu Fuß oder mit dem Fahrrad über eine öffentliche Fläche erreicht werden kann; in diesem Fall kommt ein Anspruch des Grundstückseigentümers gegen seine Nachbarn auf Duldung der Benutzung ihrer Grundstücke zum Befahren mit Kraftfahrzeugen in Betracht, damit er mit diesen sein Grundstück erreichen kann. b) Benutzt neben dem Berechtigten auch der duldungspflichtige Grundstückseigentümer die für einen Notweg in Anspruch genommene Fläche, tragen sie die Unterhaltungskosten anteilig. BGH V ZR 106/07 - Urteil v. 12.12.2008 ____________________________________________
Keine Zahlungspflicht des Grundstückseigentümers für Kosten der Wasserversorgung und -entsorgung bei schon bestehendem Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Versorgungsunternehmen. BGH VIII ZR 293/07 - Urteil v. 10.12.2008 ____________________________________________
Die vom Wohnungsmieter eingebrachte Einbauküche wird grundsätzlich weder wesentlicher Bestandteil noch Zubehör des Grundstücks und kann deshalb bei Auszug auch wieder entfernt werden. BGH IX ZR 180/07 - Urteil v. 20.11.2008 ____________________________________________
a)Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 BGB einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung. b) Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner Erläuterung. BGH VIII ZR 295/07 - Urteil v. 19.11.2008 ____________________________________________
Ein einseitiger, formularvertraglicher Kündigungsverzicht des Mieters außerhalb einer wirksamen Staffelmietvereinbarung oder eines wirksamen Zeitmietvertrages ist unwirksam. BGH VIII ZR 30/08 - Urteil v. 19.11.2008 ____________________________________________
Eine wirksame Renovierungs- oder Vornahmeklausel wird nicht dadurch unwirksam, dass der Mietvertrag daneben auch eine unwirksame Quotenabgeltungsklausel enthält (uHa BGH VIII ZR 52/06, U. v. 18.10.2006; BGH VIII ZR 143/06, U. v. 26.09.07; BGH VIII ZR 95/07, U. v. 05.03.2008; BGH VIII ZR 224/07, U. v. 18.06.2008). Vornahmeklauseln mit flexiblen Renovierungsfristen sind auch bei unrenoviert überlassenen Wohnungen wirksam (uHa BGH VIII ZR 230/03, U. v. 28.04.2004; BGH VIII ZR 77/03, U. v. 26.05.2004; BGH VIII ZR 378/03, U. v. 22.10.2004; BGH VIII ZR 17/04, U. v. 09.03.2005). BGH VIII ZR 73/08 - Beschl. v. 18.11.2008 ____________________________________________
Die Klausel: "Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden" hält der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB stand. BGH VIII ZR 283/07 - Urteil v. 22.10.2008 ____________________________________________
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, ohne besonderen Anlass eine regelmäßige Gene-ralinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen seiner Mieter vorzunehmen. BGH VIII ZR 321/07 - Urteil v. 15.10.2008 ____________________________________________
Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrages allgemein die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, umfassen diese auch die Grundreinigung des Teppichbodens. BGH XII ZR 15/17 - Urteil v. 08.10.2008 ____________________________________________
Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen sind auch bei Gewerberäumen unwirksam. Eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in einem Formularmietvertrag ist auch bei Mietverträgen über Gewerberäume unwirksam, wenn der Mieter unabhängig von dem Erhaltungszustand der Räume zur Renovierung nach Ablauf starrer Fristen verpflichtet werden soll (im Anschluss an BGH Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03 - NJW 2004, 2586 zum Wohnraummietrecht und das Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006). BGH XII ZR 84/06 - Urteil v. 08.10.2008 ____________________________________________
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